楼市的ldquo倒啤酒rdquo

前几天写了一篇文章,说的是国际上的房地产规律,为何会在我国楼市“失灵”。

道理很简单,国外的东京、纽约、伦敦、首尔早已“固化”,估值趋于理性,我们的市场起步没多久,愿意接盘的大有人在,估值自然会比较高。

在这篇文章下面,我翻到了一条评论,特别有趣。

有朋友说:“倒啤酒理论也适用房地产啊,一开始倒的太猛,看着像满了,其实一半是泡沫,接下来只能泡沫消一点,再往里倒一点。但指望啤酒会减少,就纯属做梦了,除非杯子被人打翻。”

这比喻挺绝妙的,楼市确实陷入到了“倒啤酒”怪圈。

过去几年,“啤酒”倒的有点猛,以至于沫子都快溢出来了。

一切要从年讲起。

开年,商品房销售面积增速转负,下行压力逐渐加大,下半年,房地产刺激政策和货币宽松陆续出台。

开年,销售增速触及-16.3%的低点后开始反弹,全年增长6.5%,从3月到9月,央行累计降息3次,降低了75bp,全面降准2次,下调bp。

年,销售增速进一步升至22.5%,地王频出,楼市四小龙横空出世,二三线城市房价一路上扬,到年9月,分别同比上涨14.9%和6.8%。

年,在高基数和政策趋紧环境下,销售再度增长7.7%,年销售面积首次达到17亿平方米。

-年,尽管调控政策进一步趋紧,但销售面积仍然保持了微幅正增长。

把购房者的需求比作一个杯子,再大的杯子,也架不住啤酒这样倒啊。

新一线个个自比京沪深,省会两万是标配,地市一万不是梦,县城七千遍地走,这谁能顶得住?

此时,就要等市场气氛逐渐冷下来,才能够继续刺激房地产,继续“倒啤酒”。

因此,今年我们看到了棚改、消费贷、房企融资这些手段都停了,为的是什么?为的是楼市能长远发展,再像前几年那样突飞猛进,购房者的潜力会进一步被消耗。

可“杯子”的容量,终归有限。

比如,购房需求遇到瓶颈。

根据恒大研究院经济学家夏磊的预测,未来10年,全国自住房需求年均为11.7亿平。

其中,-年、-、-年年均分别为13.6亿平、11.6亿平和11.0亿平,相当于、和年全国商品住房销售面积。

可是,、的销售面积都在17亿平米以上,按照这样的体量,近6亿平米的缺口,靠谁来买?

继续“倒啤酒”,继续“棚改”、“放开限购”?效果只会一次比一次弱。

这就是怪圈,很难走出来。

购房的需求减少,正在施工的房屋,必然会转为“停工”。

千万别小看停工的体量,国金证券近日发布研报指出:近年来地产新开工面积持续增长,而竣工面积持续下滑,且施工较为疲软,地产商因为资金不足、新房价格被限等原因积累了大量的停工面积。

根据测算,地产商累计的净停工面积达22亿平米,约占施工面积的26%!

也就是说,现在正施工的楼盘中,有接近三分之一的工地,都处在停工状态。

拿最近来说,某大型房企在武汉的项目反复停工,还有云南仁泽房地产破产重组,旗下昆明西南海项目已停工多年。在此之前,百强房企三盛宏业旗下多个项目停工,陷入债务违约危机。

停工的原因,表面上是资金问题,实则是房地产过度开发的“锅”。

房产研究机构克而瑞近日发布报告称,11月,供应明显放量,成交却持续走低,7成城市市场供过于求,供求比皆超1,深圳、武汉、宁波更是在2以上。

与此同时,6成以上城市库存量环比小幅回升,环比涨幅大都在10%以内;近7成城市同比仍处上升通道,武汉、青岛、长沙同比涨幅超40%。

70%的城市“供过于求”,只能说明开发商还没转变思路,还在按照原来高周转的策略对待市场。

问题是,该“下沉”的城市已经差不多了,从地市到县城,哪怕是人口稍微多点的乡镇,包括没有人烟的新城区、城乡结合部,能盖的房子,能拿的地,能接盘的购房者,已经没什么潜力可挖了,这种情况下,“供过于求”是早晚的事。

虽然克而瑞公布的是单月数据,但未来供求关系逆转肯定会持续。

难道这个“怪圈”就没办法跳出去?

有人说,要像90年代的日本楼市那样,主动刺破,停止刺激房地产,停止“倒啤酒”,房产价值迅速缩水,为其他产业赢得空间。

但是,这话说得轻巧,现在我们的房产市值总额高达万亿,居民六成财富都沉淀在楼市中,我们周围的亲朋好友,从事建材、施工、家电、装修、工程机械、基建工作的,全部都跟房地产有关。

有了这个前提,房地产市场是绝不能出现大起大落的。

还有另外一个可能性,像新加坡那样。

新加坡的“组屋”占存量比重为73%,每年新建的组屋3万套左右,万套组屋为万居民(占总人口的81%)提供了居住空间,户均住房套数达到1套,年人均住房面积达到27.6平方米。

同时,由于补贴的存在,组屋房价对于大部分居民而言是可负担的。销售价格大概在25万新元左右,补贴后大概在20万左右,是家庭收入中位数的2-3倍。

年至年间,四居室组屋没有补贴的预购价格增长了12%,含补贴的预购价格增长了5%,而同期家庭收入中位数大幅增长了38%。

个人觉得,这条路是完全行得通的。

一边是有钱人随便买的商品房体系,不限购,但是有房产税、空置税的束缚,长期持有就意味着亏钱。

另一边是价位低廉的保障房、租赁房,虽然物业、配套、小区环境不算顶级,但学区、医院、社保该有的一个都不会少。

这并不是臆想,有心人都能看出来,今年的调控倾向很有针对性。

1.集体土地入市,是解决保障房的供给问题。

2.老旧小区改造,解决的是维持其他行业投资额的问题。

3.房贷利率挂钩LPR,解决的是货币流入房地产的问题。

至于未来会走到哪,租赁房市场的体量会扩大多少,那是以后的事,至少我们在年已经迈出了第一步。

·END·









































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